Cuando hablamos de daños y perjuicios por obras mal ejecutadas, nos referimos a una realidad que afecta a muchos propietarios. Reformas con defectos, acabados pobres o instalaciones mal realizadas generan conflictos legales que nadie desea enfrentar. Pero, si se presentan, conviene conocer bien los derechos.
Muchos particulares no saben cómo actuar ni qué opciones legales tienen a su alcance. Por eso, este artículo te explica de forma clara qué puedes reclamar, qué leyes te protegen y qué pasos seguir. También entenderás cuándo conviene exigir una indemnización y en qué casos puede procederse incluso sin terminar de pagar la obra.
¿Qué se considera obra mal ejecutada?
Una obra se considera mal ejecutada cuando no cumple lo pactado en contrato, no respeta la normativa técnica o presenta defectos visibles u ocultos. No hace falta que el defecto sea grave. Basta con que afecte a la utilidad, a la habitabilidad o al valor del inmueble.
Esto puede ocurrir tanto en obras nuevas como en reformas parciales. El problema puede afectar desde una simple instalación eléctrica hasta un error estructural.
Entre los ejemplos más frecuentes encontramos:
- Filtraciones o humedades tras cambiar una cubierta
- Grietas en muros tras redistribuir una vivienda
- Instalaciones defectuosas de fontanería o electricidad
- Ventanas mal colocadas o con aislamiento deficiente
- Materiales que no coinciden con los presupuestados
Cada caso requiere un análisis técnico. Por eso, el informe de un perito especializado suele ser clave para respaldar la reclamación.
Fundamento legal para reclamar
Existen varias normas que amparan al perjudicado por obras defectuosas. Las más importantes son:
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
Se aplica cuando los defectos afectan a edificaciones sujetas a proyecto técnico. Establece garantías por distintos tipos de defectos:
| Tipo de defecto | Plazo de garantía |
|---|---|
| Estructurales | 10 años |
| Habitabilidad | 3 años |
| Terminación o acabados | 1 año |
Estos plazos se cuentan desde la fecha de recepción de la obra. Si aparecen defectos dentro de esos plazos, el promotor o constructor debe responder.
Código Civil
Si no aplica la LOE, o si hay contrato privado, se puede reclamar por incumplimiento. El artículo 1101 permite exigir indemnización por daños y perjuicios si se incumple lo pactado.
También se puede invocar el artículo 1591 para casos de ruina en edificios, incluso si no hay contrato directo con el perjudicado.
Por último, el artículo 1098 permite exigir una indemnización económica en lugar de la reparación física si esta no resulta fiable o adecuada.
¿Qué daños se pueden reclamar?
La reclamación debe basarse en daños concretos y cuantificables. Pueden ser de tipo material, económico o incluso moral. Aquí algunos ejemplos:
- Coste de reparación de los defectos
- Pérdida de valor del inmueble
- Pérdida de beneficios si se trata de un local comercial
- Gastos de alojamiento si la vivienda resulta inhabitable
- Informes periciales y costes procesales
Es esencial presentar pruebas que respalden cada daño. La factura de las reparaciones, el informe pericial y los correos con el constructor pueden marcar la diferencia.
¿Qué papel tiene el perito en este proceso?
El perito técnico, arquitecto o ingeniero es quien detecta los defectos y los explica con claridad. Su informe sirve para demostrar que existe un incumplimiento y qué consecuencias genera.
Un buen informe debe detallar:
- Tipo de defectos detectados
- Causas técnicas del problema
- Posibles soluciones
- Valor económico del daño
Ese informe se puede usar tanto en negociaciones como en un juicio. Incluso puede permitir solicitar medidas cautelares si el daño empeora con el tiempo.
¿Cuándo conviene pedir una indemnización por daños y perjuicios en obras mal ejecutadas en lugar de la reparación?
Aunque la ley prefiere la reparación, hay casos en los que el juez permite exigir directamente una compensación económica. Esto sucede cuando:
- El responsable ya fue requerido y no respondió
- Se intentó un acuerdo amistoso sin éxito
- No hay confianza en que la reparación se ejecute correctamente
En estos casos, el perjudicado puede pedir que otro profesional repare la obra y que el responsable le pague ese coste. Es una solución más práctica y menos traumática.
¿Cuáles son los pasos para reclamar?
El proceso ideal combina rapidez, estrategia y firmeza. Aquí el orden más recomendable:
- Documentar los defectos: fotografías, vídeos, contrato, facturas, etc.
- Encargar un informe pericial: cuánto antes se haga, mejor.
- Requerir al responsable: mediante burofax o notificación fehaciente.
- Intentar acuerdo extrajudicial: a veces se consigue evitar el juicio.
- Acudir a la vía judicial: si no hay respuesta, es hora de demandar.
En caso de tener que ir a juicio, conviene preparar bien la demanda. Debe incluir el contrato, el informe pericial, los intentos previos de acuerdo y el cálculo exacto de lo reclamado.
¿Qué plazos hay para reclamar?
No todos los plazos son iguales. Algunos son de garantía, otros de prescripción. Conviene no confundirlos. Aquí una tabla para aclarar los tiempos:
| Base legal | Plazo para reclamar | Observaciones |
|---|---|---|
| Garantía LOE (estructural) | 10 años | Desde la entrega de la obra |
| Garantía LOE (habitabilidad) | 3 años | Aplica a instalaciones, humedades, etc. |
| Garantía LOE (acabados) | 1 año | Defectos estéticos o de detalle |
| Prescripción Código Civil | 5 años | Para reclamar incumplimiento contractual |
Si el defecto aparece dentro del plazo de garantía, el perjudicado tiene dos años para ejercitar la acción. Pero si pasa ese plazo, la acción caduca.
¿Se puede dejar de pagar una obra mal hecha?
Sí, pero con cuidado. El propietario puede acogerse a la figura del «exceptio non rite adimpleti contractus». Es decir, puede negarse a pagar si el contratista incumplió su parte.
Eso sí, hay que probarlo. Por eso se recomienda:
- Redactar un requerimiento formal
- Incluir informe técnico que respalde el incumplimiento
- Ofrecer subsanar si el responsable lo arregla bien
Si no hay respuesta o la respuesta es insatisfactoria, se puede llevar el caso a juicio. Y el juez puede liberar al propietario de pagar, exigir rebajas o incluso devolver lo abonado.
¿Qué normas protegen al consumidor en casos de daños y perjuicios por obras mal ejecutadas?
Además de la LOE y el Código Civil, el perjudicado cuenta con la protección de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Esta norma permite reclamar por defectos ocultos, incumplimientos de contrato y falta de conformidad.
También impone obligaciones de garantía a las empresas reformistas y constructoras. Si el afectado es un particular, esta ley puede reforzar su posición ante el tribunal.
¿Y si los defectos los causó el arquitecto o el aparejador?
En muchos casos, la culpa no es del constructor, sino de quien proyectó mal o dirigió mal la obra. Aquí se puede reclamar contra arquitectos, aparejadores o técnicos responsables. Para ello:
- Hay que identificar su intervención concreta
- El perito debe analizar si hubo errores técnicos
- Se les puede reclamar por responsabilidad contractual o extracontractual
Esta opción puede ser muy útil si el constructor ya no existe o no responde.
Preguntas frecuentes sobre daños y perjuicios por obras mal ejecutadas
¿Qué diferencia hay entre una obra defectuosa y una mal ejecutada?
Una obra defectuosa presenta errores técnicos que afectan a su funcionamiento, seguridad o habitabilidad. Puede tratarse de una instalación mal conectada, un aislamiento térmico deficiente o una estructura que no soporta adecuadamente.
En cambio, una obra mal ejecutada puede no presentar defectos técnicos graves, pero sí incumplir lo pactado en contrato. Por ejemplo, usar materiales distintos a los acordados o realizar un acabado muy por debajo del estándar esperado.
Ambos supuestos permiten reclamar por daños y perjuicios por obras mal ejecutadas. Pero el enfoque legal cambia según el tipo de incumplimiento. Si hay defecto técnico, se puede recurrir a la Ley de Ordenación de la Edificación. Si el problema es contractual, se aplica el Código Civil.
Por eso es fundamental analizar el origen del problema. La intervención de un perito técnico puede ayudar a determinar si el fallo es estructural, funcional o simplemente de acabado. Esto marcará el tipo de reclamación más adecuada y el plazo aplicable.
¿Puedo reclamar daños y perjuicios si las obras mal ejecutadas no se terminaron?
Sí, puedes reclamar aunque la obra haya quedado inacabada. De hecho, esta situación se considera uno de los supuestos más claros de obra mal ejecutada. Si el constructor abandonó el trabajo sin causa justificada, el perjuicio puede ser doble: económico y funcional.
En estos casos, puedes reclamar tanto el coste de lo no ejecutado como los daños colaterales. Por ejemplo, si tuviste que contratar a otro profesional para acabar la obra o si no pudiste usar la vivienda o local en la fecha prevista.
La clave está en demostrar que hubo un incumplimiento de contrato. Por eso, resulta esencial guardar el presupuesto firmado, las comunicaciones con el contratista y, si es posible, acreditar que se pactaron plazos concretos.
Los daños y perjuicios por obras mal ejecutadas incluyen también estas situaciones de abandono. Puedes pedir indemnización por la parte mal hecha, por la parte sin ejecutar y por las molestias derivadas. Todo dependerá del caso concreto y de la prueba disponible.
¿Qué ocurre si el constructor alega que los daños y perjuicios no son las obras mal ejecutadas sino que son culpa del propietario?
Este argumento es muy habitual. El constructor puede alegar que los daños se deben a un mal uso, a cambios no previstos o a intervenciones posteriores por parte del cliente. Sin embargo, no basta con hacer esa afirmación. Debe probarlo.
En una reclamación por daños y perjuicios por obras mal ejecutadas, quien alega que no es responsable debe demostrarlo. Si el constructor no puede justificar de forma técnica su versión, su defensa se debilita.
Aquí cobra especial importancia el informe del perito. Un buen informe puede establecer claramente si el defecto se originó por una mala ejecución o por factores ajenos. También puede señalar si el diseño era inadecuado o si los materiales empleados no eran aptos.
Además, los tribunales valoran si el propietario advirtió con antelación del problema y ofreció la oportunidad de subsanarlo. Si el constructor no actuó ante el requerimiento, su posición legal empeora.
Por eso, aunque el constructor intente esquivar su responsabilidad, el propietario sigue teniendo opciones sólidas si actúa con pruebas y asesoramiento adecuado.
¿Se puede reclamar aunque hayan pasado varios meses desde que terminó la obra?
Sí, en muchos casos es posible reclamar aunque haya pasado tiempo desde la finalización. La clave está en dos factores: el tipo de defecto y si el daño se manifestó dentro del plazo legal.
Para reclamar daños y perjuicios por obras mal ejecutadas, no basta con que el defecto exista: debe haberse detectado dentro del periodo de garantía. Por ejemplo, si se trata de un problema de acabados, tienes un año desde la entrega de la obra para advertirlo. Si es un defecto estructural, tienes diez años.
Una vez que el defecto se manifiesta, el propietario dispone de dos años para presentar la demanda judicial. Este plazo es de prescripción, por lo que puede interrumpirse mediante una reclamación extrajudicial bien documentada.
Si el defecto apareció fuera del periodo de garantía, puede ser difícil reclamar. Pero si se prueba que era un vicio oculto o que el contratista lo conocía y no lo advirtió, aún puede haber base legal.
Lo importante es no esperar demasiado y consultar a un profesional que analice si el plazo sigue vigente según las particularidades del caso.
¿Qué leyes regulan los daños y perjuicios por obras mal ejecutadas en España?
En España, los daños y perjuicios por obras mal ejecutadas se regulan principalmente por tres normas. Cada una cubre aspectos distintos del problema:
- Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
Aplica a edificaciones que requieren proyecto técnico. Establece plazos de garantía según el tipo de defecto. Es la norma básica para reclamar frente a promotores, constructores o técnicos. - Código Civil
Permite reclamar por incumplimiento contractual. Si el constructor no respetó lo pactado, puedes exigir una compensación. También regula la responsabilidad por vicios ocultos y por ruina. - Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
Ofrece protección adicional al particular frente a empresas que prestan servicios de obra o reforma. Exige que los servicios contratados se presten con la calidad y garantías previstas.
Estas tres leyes pueden aplicarse de forma complementaria. Según el caso, conviene apoyarse en una u otra, o en todas a la vez. Un buen asesoramiento legal sabrá cuál usar y cómo estructurar la reclamación para maximizar las opciones de éxito.
No lo dejes pasar: actúa con respaldo técnico y legal
No esperes a que los defectos empeoren o los plazos venzan. Reclamar por daños y perjuicios por obras mal ejecutadas exige rapidez, pruebas sólidas y una estrategia firme.
Cada día que pasa juega en tu contra. Una obra que no cumple lo acordado, unos materiales de baja calidad o unas instalaciones mal ejecutadas no deben quedarse sin respuesta. Tienes derecho a exigir que se cumpla lo pactado.
Para ello, rodéate de profesionales que sepan cómo actuar. Un informe técnico bien elaborado puede dejar al descubierto todos los fallos. Y con el respaldo de abogados en Soria que dominen esta materia, podrás reclamar lo que te corresponde con todas las garantías.
No te enfrentes solo a una situación que puede lastrar tu economía y tu bienestar. Reclama con contundencia. Tu casa y tu inversión no merecen menos.
